三成购房者选择暂时观望 自住置换型购房或将吃大亏

   迟迟没有定论的“第二套房”细则让不少购房者选择了观望。记者在上海几家中介了解到，根据调查，有三成左右的购房者选择暂时观望。而市中心的新房市场受到的冲击较小，整体行情变化不大，一次性付款的购房人数有所上升。

　　细则尚未出台

　　三成购房者选择观望

    目前为止，上海各家主要商业银行还未有更新的消息公布。“据说会在这个星期六之前有定论。”一位业内人士告诉记者。

    操作细则未定让更多的购房者选择观望。美联物业在近期一项调研结果显示（多选），仅有２０％的客户表示自己将按原定计划购房，有６８％的客户明确表示，将推迟自己的购房计划，也有３％的客户表示会加快购房进程，避免之后出台更加严格的政策。同时，有２５％的客户表示，由于首付款提升，自身支付能力不足，将降低购房预算。

    “我们门店有三四成的买家都开始观望了。”美联物业莱诗邸分行唐经理告诉记者，目前除了少数迫切需要解决住房问题的自住者，其他置换性购房者都推迟了购房计划。“置换性购房者总归是先买后卖的，加上大部分人的第一套房都还有商业贷款或者公积金贷款没有还清，所以就考虑到首付和利息的问题决定推迟购房计划。”唐经理表示，除了考虑到实际购房中会增加成本，部分购房者认为目前虽然政策尚未明朗，但最终目标是调控房价，期待房价有下调空间，因此选择观望一段时间。

    同时，汉宇地产徐汇分行经理束魏也向记者表示，目前区域内二手房市场观望氛围浓郁，“有新政策出来总是会引起一部分人的观望。”

　　挂牌价无变化

　　部分房东接受砍价

    美联物业古北分行经理冯清告诉记者，部分前期捂盘惜售的房东开始重新将房源挂售于门店。美联物业提供的资料显示，目前超过９０％下属门店挂牌量有所增加。其中，近７８％的门店挂牌量增长５％以下，１０％的门店房源挂牌量增长６％－１０％，５％的门店挂牌房源增加超过１０％。房源挂牌量增长较为明显和集中的板块是浦东世纪公园和联洋板块。对此，美联物业浦东区副总监秦恺表示，世纪公园及联洋板块中聚集投资客较多，前期业主跳价及惜售捂盘举动频繁。但现在，考虑到手中的房源总价较高，提升首付款之后有可能影响买家的支付能力，致使房源被套，故有不少投资客放弃捂盘，将盘重新挂售。

    “挂牌价倒没什么变化，但房东的态度明显软了许多。”多位中介经理表示，之前声称“不卖”的房东目前纷纷致电中介公司询问价格和买家情况，虽然挂牌价格仍和上月的相同，但不少房东已经在价格上表现出“有诚意者可慢慢商量”的态度，以求一抛成功。

　　新房成交下降

　　一次性付款人数增加

    易居房地产研究院数据显示，上周 J１０月５日－１１日 K７天内，上海的一手商品住宅仅成交３９．２８万平方米，环比大幅下降２６．５７％；成交均价环比下降１１．３７％，为１０１４８元／平方米。“购房者会多花些时间去计算、商量，所以影响成交速度。”一开发商表示。不过，对于楼盘整体销售量的影响并不大。

    记者从一些位于郊环附近的开发商处了解到，今年以来央行已经加息了好几次，房贷利息已经达到高位，导致不少自住购房者首先选择一次性付款，或尽可能多付首付以减少月供负担。部分楼盘一次性付款的比例就达到４０％，而在选择商业贷款的客户中，多数首付都达到五成、六成，所以新政对楼盘销售影响不大。

    同样，市中心楼盘受新政冲击的情况较小。据新湖房地产开发有限公司的销售部副经理孔坚介绍，新湖明珠城目前销售进度中，观望的情况并不明显，倒是一次性付款人数大大增加，“比以前多了五至六成”。

    “原本市中心房源的成交就是有实力的购房者，如果政策有变，他们适应性比较强，所以首付比例提高对他们的影响不是很大。”一位黄浦区中介告诉记者，以黄浦区为例，目前新房中，上海滩花园的销量就很可观，新政对其销量基本没有影响。

    不过，一些外围地区的投资性楼盘受到一定影响。一位于昆山的投资性商业楼盘就遇到此类问题。“一位上海来的购房者本来订了５套房源，总价只需在３０万－４０万元一套，但是后来出了政策，房源都退掉了，因为５套房源都要提首付以及利率的话，客户拿不出这么多钱，只能把一些手头上的资产抛售了，他算来算去最后还是把房源都退掉了。”据悉，这样的例子在上海外围的投资性楼盘中并不少。

　　银行方面

　　四大行与央行政策一致

    日前，监管层召集了工、农、中、建、交五大银行商讨“第二套住房”认定标准，确定了以下三条原则——公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项；已结清贷款的购房者，仍可算作第一套住房贷款者；夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第二套住房。

    建行董事长郭树清上周末表示，建行决定以家庭为单位对第二套房进行认定，即夫妻双方无论谁拥有住房，另一方购买住房时都将视为第二套房。除建行外，上海其它大型商业银行的第二套房细则目前正在制定之中。一位银行业业内人士告诉记者，“四大行肯定要以央行的原则作为指导，应该要在央行的原则内执行。”

    另外，新政显然也波及到了外资银行。据了解，央行提出第二套房提高首付对外资银行也有效应。据美联物业反应，与其有业务往来的外资银行目前就采取以“户”为认定的方法，但是以往的贷款如果结清，那将来第二次购房就不再视为“第二套房”。这两点上与央行的原则保持一致。据悉，尽管外资银行原则上也按照新政执行房贷业务，但一些外资银行也可能采取其他优惠措施吸引购房者。

    不过，在已经发布“第二套房”细则的银行中，也有银行执行的标准与央行原则不一样的。

    光大银行、华夏银行等先于“三原则”确立第二套房房贷新政的执行细则。根据已公布的消息，光大和华夏两家银行都将二套房的认定标准锁定在“个人”。这就意味着夫妻两人可以分别贷款购房，且各自享有“首套自住房”的优惠待遇。

    但是，即使确立了“三原则”，如何保证商业银行合理地“自由裁量”还是个问题。尽管央行表示各商业银行可以通过央行的征信系统进行查证，但是最终的自主权还是掌握在各家商业银行手中，如何确保政策的严格执行是一大问题。

    “比如，异地购房该怎样界定？如果贷款人在江苏省某家当地银行贷款，而在上海继续购房的话，到底银行能不能查到？而且，如果购房者为了满足自住需求，在不同城市各拥有一套住房也是合理的事情，一定要视为投资有些牵强吧。”一位购房者向记者表达了对政策疑问。另外，新房市场和二手房市场的首付比例上松紧不一，那么在同为“第二套房”情况下，新房和二手房是否会享受“不同待遇”，也不得而知。一切都等待着进一步的细则出台。

　　中介操作

　　目前依然以“个人”为单位

    因为细则未下以及实际操作中存在一定的难度，沪上不少中介目前采取的依然是以“个人”为单位的认定。

    美联物业交易管理客服部经理沈向记者介绍，目前为止，尚未接到中国银行、工商银行或者任何一家和该公司有业务来往的银行的细则通知。“现在能够肯定的就是第二套房首付４成和贷款基准利率上浮１０％。”至于热点问题“单位”，沈表示目前仍按照“个人”来操作。在目前操作中，无论贷款人的父母或配偶有无购房，美联只根据个人在银行是否已还清贷款来判断是否为第二套房。“至于银行批不批，我们就不知道，目前报的时候仍旧按个人报。”

　　业内说法

　　自住置换型购房或吃亏

    业内的普遍看法是，如果以家庭为单位认定第二套房，存在认定难度。如果央行征信系统不能查证，由银行到民政、公安等部门去查证贷款人的家庭情况，操作难度太大。

    对于以自住为出发点的购房者来说，为了降低贷款压力，他们基本上采取的是夫妻共同贷款的做法。这种情况下，无论是采取“户”还是“个人”为单位的认定，其本质并无差别，夫妻双方都有过贷款的经历；如果没有结清，在部分银行申请贷款时，都会被认定为是“第二套房”。所以，新政对于先购房后抛房的改善型自住者来说，没有大的影响。而对于身价丰厚的投资客来说，因为其本身考虑到一定政策风险，选择贷款往往都只以个人身份贷款。

    在这种情况下，“第二套房”政策很可能走入一个与原意背道而驰的境地。对于大部分政策颁布前的购房者，无论采取何种认定方法，如果是夫妻双方共同申请了贷款，那么在购买改善型住房时，显然就会“吃亏”；反观投资者，其投资购房时贷款一般会选择“个人”为单位，在面对新政时却可以有“优惠”的。相比之下，新政似乎倒是“鼓励”了投资者，抑制了自住需求。